सन् २००५ देखि २०२६ सम्म: नेपालको घरजग्गा बजारको उछाल, मन्दी, सट्टेबाजी र अबको बाटो

“जग्गा किनेर राख्नू, कहिल्यै घाटा हुँदैन।” चियापसलदेखि बैंकका कोठासम्म नेपालीले यो वाक्य कति पटक सुने, गन्न सकिँदैन। तर सन् २००५ देखि २०२६ सम्मका दुई दशकले यो विश्वासलाई कडा परीक्षामा राखेका छन्। यही विश्वासमा कसैले जीवनभरको कमाइले सानो घडेरी जोड्यो। कसैले गाउँको जग्गा बेचेर सहरमा घडेरी किन्यो। कसैले जग्गा दोब्बर हुने आशामा वर्षौंसम्म पैसा थन्क्यायो, कतिले त घर धितो राखेर अर्को जग्गा नै किने। अब प्रश्न सीधा छ, घरजग्गाले साँच्चै सम्पत्ति बनाइरहेको छ, कि सम्पत्ति बढेको भ्रम मात्र दिइरहेको छ?

नेपालमा घरजग्गा घर र घडेरीको कुरा मात्र होइन। यसमा बैंकको कर्जा छ, सहकारीको बचत छ, विदेशमा पसिना बगाउने दाजुभाइको रेमिट्यान्स छ, सरकारको राजस्व र राजनीतिक निर्णय छ। परिवारको सुरक्षा र समाजमा इज्जतको प्रश्न पनि यहीँ जोडिएको छ। त्यसैले यो बजार हल्लियो भने जग्गावाला मात्र होइन, पूरै अर्थतन्त्र हल्लिन्छ।

शान्तिको आशासँगै जग्गाको आकर्षण (२००५–२०१०)

द्वन्द्व सकिँदै थियो र शान्ति प्रक्रिया सुरु हुँदै थियो। गाउँ छाडेर सहर पस्नेको लर्को लाग्यो। काठमाडौं उपत्यकासँगै पोखरा, चितवन, बुटवल र विराटनगरमा पनि घर र घडेरीको माग बढ्न थाल्यो। त्यही बेला विदेशबाट पैसा आउन थाल्यो। खाडी र मलेसियामा कमाउने परिवारले गाउँको जग्गा बेचेर सहरमा घडेरी जोड्ने, अनि घर बनाउने चलन बढायो। सहरमा आफ्नै घर हुनु “अब परिवार सुरक्षित भयो” भन्ने ढुक्कको चिनो थियो।

अर्कातिर बैंक तथा वित्तीय संस्था फैलिँदै थिए। जग्गा धितो राखेर ऋण लिने, त्यही ऋणले अर्को जग्गा किन्ने र त्यसलाई पनि धितो राख्ने चक्रले बजारमा थप पैसा ल्यायो। राष्ट्र बैंकको २०२६ को अनुसन्धानले पनि सन् २००८–२०१० लाई नेपालको कर्जा विस्तारको एक प्रमुख चक्रका रूपमा चिनाएको छ। तर त्यतिबेलाको मूल्यवृद्धि कति साँचो मागले ल्यायो र कति “भोलि अझ बढ्छ” भन्ने आशाले? यसको स्पष्ट उत्तर अझै खोजिनुपर्ने बाँकी छ।

सट्टाको रङ चढ्दै गर्दा (२०११–२०१९)

यो बेलासम्म घरजग्गा धेरै नेपालीका लागि लगानीको पहिलो रोजाइ बनिसकेको थियो। बैंकको ऋण, रेमिट्यान्स र सहरीकरणले बजारलाई चलाइरह्यो। काठमाडौं मात्र होइन, चितवन, पोखरा, इटहरी, बुटवल र भैरहवासम्म जग्गाको भाउ उक्लियो। राजमार्ग, सडक विस्तार, विमानस्थल, औद्योगिक क्षेत्र र नयाँ बस्तीको चर्चाले भाउ तोक्न थाल्यो। बजारमा फरक-फरक खेलाडी देखिए: दीर्घकालीन लगानीकर्ता, आफ्नै घर बनाउन चाहने परिवार, जग्गा विकासकर्ता, पेसेवर कारोबारी र केही महिनामै महँगोमा बेचेर नाफा खोज्ने सट्टेबाज। यी सबैलाई एउटै तराजुमा तौलिन मिल्दैन। घर बनाउन घडेरी किन्ने परिवार र छ महिनामै बेच्ने मनसायले किन्ने मानिसको खेल फरक हुन्छ।

समस्या तब सुरु हुन्छ, जब जग्गाको उपयोगभन्दा “भोलिको भाउ” नै मुख्य कारण बन्न थाल्छ। कतिपय ठाउँमा बाटो, पानी, ढल, स्कुल, अस्पताल र रोजगारी नपुग्दै भाउ आकाश छोयो। प्रश्न सोझो थियो: जग्गाको भाउ त्यसको उपयोगले तोकेको हो, कि “अर्को मानिसले अझ महँगोमा किन्नेछ” भन्ने आशाले?

सन् २०१५ को भूकम्पले घर कति बलियो बनाउनुपर्छ र सहर कसरी योजनाबद्ध हुनुपर्छ भन्ने पाठ सिकायो। तर सुरक्षित घर बनाउनु र जथाभावी जग्गा किनबेच गर्नु एउटै कुरा होइनन्।

महामारीको उछाल, त्यसपछिको सुस्तता (२०२०–२०२४)

कोभिड-१९ ले अर्थतन्त्र ठप्प पार्‍यो, तर घरजग्गाको आकर्षण घटेन, उल्टै बढ्यो। बैंकमा पैसा थुप्रिएको थियो, ऋण सजिलो थियो, ब्याज सस्तो थियो, अनि भोलि भाउ बढ्छ भन्ने आशा थियो। तर त्यो उचाइ टिक्न सकेन। कर्जा धेरै फैलियो, आयातको चाप बढ्यो, बाह्य क्षेत्रमा असन्तुलन देखियो र मौद्रिक नीति कस्सियो। ब्याजदर बढ्यो, ऋण पाउन गाह्रो भयो र किन्नेको क्षमता घट्यो। बजार सुस्ताएपछि कतिपय लगानीकर्ताले बेच्न खोज्दा ग्राहकै भेटेनन्। सम्पत्ति बिक्री भएन, तर बैंकको ब्याज र किस्ता भने समयमै तिर्नुपर्‍यो।

राष्ट्र बैंकका अनुसन्धानकर्ता वीरेन्द्रबहादुर बुढाको सन् २०२६ को अध्ययन An Anatomy of Nepal’s Credit Boom 1990–2025 ले २०२०–२०२२ लाई नेपालको तेस्रो प्रमुख कर्जा विस्तार चक्र भनेको छ। कर्जा फैलिएपछि निर्माण, उपभोग र वित्तीय क्षेत्रमा दबाब आउन सक्ने संकेत पनि अध्ययनले दिएको छ। घरजग्गा बजारका लागि यो सानो चेतावनी होइन।

फेरि उठान कि नयाँ मूल्यवृद्धिको सुरुवात? (२०२५–२०२६)

लामो सुस्तीपछि बजारमा फेरि चहलपहल देखिन थालेको छ। १३ अप्रिल २०२६ मा राष्ट्र बैंकले पहिलोपटक घरजग्गा बजारको विस्तृत अध्ययन प्रतिवेदन सार्वजनिक गर्‍यो। भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभाग, आन्तरिक राजस्व विभाग र बैंकिङ तथ्याङ्कलाई एकै ठाउँमा राखेर कारोबार, जग्गाको क्षेत्रफल, घोषित मूल्य, कर्जा र राजस्वको चित्र देखाइएको छ। प्रतिवेदनअनुसार आर्थिक वर्ष २०२०/२१ देखि २०२४/२५ सम्म घरजग्गा कर्जा ७२.४१ प्रतिशत र आवास कर्जा ६१.५५ प्रतिशतले बढेको छ। घरजग्गाबाट सरकारले पाउने राजस्व आर्थिक वर्ष २०२१/२२ को पहिलो त्रैमासमा रु. २३.७ अर्ब पुगेको थियो। त्यो आर्थिक वर्ष २०२२/२३ को पहिलो त्रैमासमा रु. ८.९ अर्बमा झर्‍यो, र आर्थिक वर्ष २०२४/२५ मा फेरि रु. १०–१५ अर्बको आसपास पुग्यो।

सबैभन्दा ध्यान तान्ने तथ्याङ्क आर्थिक वर्ष २०२५/२६ (वि.सं. २०८२/८३) को हो। त्यस वर्ष घरजग्गाको घोषित कारोबार मूल्य रु. ७२०.८६ अर्ब पुगेको छ, जुन अघिल्लो वर्षको रु. ३८६.१५ अर्बभन्दा करिब ८७ प्रतिशत बढी हो। तर कारोबारको संख्या ४.७४ प्रतिशत मात्र बढेको छ। यो भिन्नतालाई सजिलै नाघ्न मिल्दैन। घोषित मूल्य कर तिर्न दर्ता गरिने रकम हो, त्यो बजारको असली भाउ वा लगानीको नाफा होइन। बजारको वास्तविक मूल्य नाप्न छुट्टै र भरपर्दो सूचकाङ्क चाहिन्छ। अर्को संकेत पनि छ: सरकारले त्यस वर्ष घरजग्गा कारोबारबाट रु. ६०.७४ अर्ब राजस्व उठायो, जसमध्ये करिब रु. ११.९५ अर्ब आर्थिक वर्षको अन्तिम महिनामै उठ्यो। कर र कित्ताकाटका नियम फेरिनुअघि कारोबार बढेको देखिनुले बजारलाई माग मात्र होइन, नीतिगत निर्णयले पनि चलाउँछ भन्ने देखाउँछ।

एउटै नेपाल, अनेक बजार

सबै सहरमा घरजग्गाको भविष्य एकै खालको छैन। काठमाडौं उपत्यकाको बल जनसंख्या, प्रशासनिक केन्द्र, शिक्षा, स्वास्थ्य, व्यापार र सेवा क्षेत्र हो। पोखरामा पर्यटन, आतिथ्य र आवासीय विकासको सम्भावना छ भने चितवनमा कृषि, स्वास्थ्य, शिक्षा र व्यापारको महत्त्व छ। बुटवल–भैरहवामा उद्योग र सीमापार व्यापारको, अनि विराटनगर–इटहरीमा उद्योग, व्यापार र सहरी विस्तारको सम्भावना देखिन्छ। राष्ट्र बैंकको २०२६ को प्रतिवेदनले पनि क्षेत्रगत भिन्नता देखाएको छ। कारोबार संख्यामा मधेश प्रदेश अगाडि छ भने घोषित कारोबार मूल्यमा बागमती प्रदेशको हिस्सा ठूलो छ। महानगर र उपमहानगरमा ५ देखि १० आनासम्मका जग्गाको कारोबार तुलनात्मक रूपमा बढी देखिएको छ।

तर कुनै सहरमा कारोबार धेरै हुनु र त्यहाँ प्रतिफल राम्रो हुनु एउटै कुरा होइन। साँचो अवसर पहिचान गर्न जनसंख्या वृद्धि, रोजगारी, पूर्वाधार, भाडाको माग, उद्योगको विस्तार र स्थानीय क्रयशक्ति हेर्नुपर्छ।

नाफा कति भयो? भाउ बढ्नु मात्र हिसाब होइन

धेरै लगानीकर्ताले “जग्गाको भाउ बढ्यो” भन्नेलाई नै “नाफा भयो” ठान्छन्। तर साँचो हिसाब गर्दा खरिद मूल्यमा रजिस्ट्रेसन शुल्क, कर, बैंकको ब्याज, मर्मत, व्यवस्थापन खर्च, बिक्रीको खर्च र मुद्रास्फीति पनि जोड्नुपर्छ। एउटा सरल उदाहरण हेरौँ। कसैले रु. १ करोडमा घरजग्गा किनेर पाँच वर्षपछि रु. १ करोड ५० लाखमा बेच्यो। कागजमा नाफा रु. ५० लाख देखिन्छ। तर यसबीच तिरेको ब्याज, लागेको कर, मर्मत र बिक्रीको खर्च घटाउँदा हातमा आउने रकम निकै कम हुन सक्छ।

भाडा अर्कै कुरा हो। घर वा व्यावसायिक भवनले हरेक महिना भाडा दिन्छ, र यस्तो सम्पत्ति जाँच्दा वर्षभरिको भाडा र सम्पत्तिको कुल लागतबीचको सम्बन्ध हेरिन्छ। त्यसैले अबका लगानीकर्ताले तीन कुरा छुट्याउन सिक्नुपर्छ: सम्पत्तिको भाउ कति बढ्यो, भाडाबाट नियमित आम्दानी कति आयो, र सबै खर्च र मुद्रास्फीति घटाएपछि वास्तवमा कति बच्यो।

बैंक, सहकारी र सरकार: बजारको ब्रेक र एक्सेलेटर

घरजग्गा बजारको उतारचढावमा बैंकको भूमिका ठूलो छ। ऋण दिँदा जग्गाको धितो मूल्य मात्र हेरेर पुग्दैन। ऋणीको नियमित आम्दानी, तिर्ने क्षमता र परियोजनाको आर्थिक सम्भाव्यता पनि जाँच्नुपर्छ। नीतिगत मोर्चामा, राष्ट्र बैंकको आर्थिक वर्ष २०८२/८३ को मौद्रिक नीतिले पहिलो घर बनाउन वा किन्न दिइने कर्जाको सीमा रु. २ करोडबाट रु. ३ करोड पुर्‍यायो। साथै पहिलो घरका लागि धितो मूल्यको ८० प्रतिशतसम्म कर्जा दिन सकिने व्यवस्था पनि गर्‍यो। आर्थिक वर्ष २०८३/८४ को नीतिले पनि समग्र आर्थिक गतिविधिलाई साथ दिने लचिलो बाटो नै पछ्याएको छ। यसले कर्जाको पहुँच र बजारको मनोबल दुवैमा असर पार्न सक्छ।

तर ऋण सजिलो बनाउनु र जोखिमपूर्ण लगानीलाई हौस्याउनु एउटै कुरा होइन। बैंकिङ प्रणाली जग्गाको धितोमै धेरै अडियो भने भाउ घट्दा बैंकहरू आफैँ जोखिममा पर्छन्। सहकारी क्षेत्र झन् संवेदनशील छ। सदस्यको बचत उत्पादनशील क्षेत्रमा लगाउनुको सट्टा अपारदर्शी घरजग्गा कारोबारमा खपत गरियो भने बचतकर्ताको विश्वास र संस्थाको स्थायित्व दुवै हल्लिन्छन्। सन् २०२६ मा सार्वजनिक भएको सरकारी जाँच प्रतिवेदनले सहकारी संकटको मूल कारण कमजोर नियमन, राजनीतिक हस्तक्षेप र सुशासनको अभावलाई देखाएको छ।

सरकारको चुनौती पनि स्पष्ट छ। भूमि वर्गीकरण, कित्ताकाट, कर, भूउपयोग, भवन मापदण्ड र पूर्वाधार योजनामा स्थिरता र स्पष्टता चाहिन्छ। नियम बारम्बार फेरिए वास्तविक लगानीकर्ता अलमलमा पर्छन्, अनि छोटो अवधिको कारोबार झन् बलियो हुन्छ।

एजेन्ट, डेभलपर र लगानीकर्ता: बदलिँदो भूमिका

एजेन्टको काम खरिदकर्ता र बिक्रेता जोडिदिनु मात्र होइन। जग्गाको स्वामित्व, कानुनी अवस्था, बाटो, भूउपयोग, मूल्यको आधार र सम्भावित जोखिमबारे सही जानकारी दिनु पनि उसको व्यावसायिक जिम्मेवारी हो। डेभलपरका लागि जग्गा किन्ने, टुक्र्याउने र बेच्ने बाटोभन्दा अगाडि बढ्ने बेला भएको छ। योजनाबद्ध आवास, अपार्टमेन्ट, व्यावसायिक भवन, मिश्रित उपयोगका परियोजना, व्यवस्थित औद्योगिक क्षेत्र र भाडामा आधारित सम्पत्ति विकासमा अवसर छ। लगानीकर्ताले भने हल्ला, छिमेकीले कमाएको कथा वा “यहाँ बाटो आउँछ रे” जस्ता अपुष्ट सूचनामा टेकेर निर्णय गर्नु हुँदैन।

साइत, वास्तु र ज्योतिष: विश्वास र हिसाबबीच

नेपालमा जग्गा किन्नुअघि वास्तु, दिशा, ज्योतिष र शुभ साइत हेर्ने चलन छ। यो खरिदकर्ताको मनोविज्ञानको साँचो हिस्सा हो, यसलाई हल्का रूपमा उडाउनु हुँदैन। तर सम्पत्तिको आर्थिक मूल्य तोक्दा कानुनी अवस्था, पहुँच, बजार माग, उपयोगिता र प्रतिफललाई अगाडि राख्नुपर्छ। विश्वास व्यक्तिगत हुन सक्छ, तर लगानीको निर्णय तथ्यमा आधारित हुनुपर्छ।

कसलाई के अवसर, कसलाई कुन खतरा?

लगानीकर्ताका लागि भाडा आम्दानी दिने सम्पत्ति र तथ्यमा आधारित छनोट अवसर हो। तर हल्लामा किन्ने, ऋणमा सट्टा गर्ने र घोषित मूल्यलाई नाफा ठान्ने बानीले जोखिम बढाउँछ। सट्टेबाजका लागि नीति परिवर्तनअघि कारोबार बढ्दा छोटो मौका बन्न सक्छ, तर बजार सुस्ताउँदा ग्राहक नपाइने र ब्याज तथा किस्ता थपिँदै जाने खतरा उत्तिकै छ।

एजेन्टका लागि कानुनी अवस्था र मूल्यको सही जानकारी दिने भरोसायोग्य सल्लाहकार बन्नु अवसर हो, अपुष्ट सूचना दिँदा विश्वास गुम्छ। डेभलपरका लागि योजनाबद्ध आवास र भाडामा आधारित विकासमा सम्भावना छ, तर कित्ताकाटमै सीमित रहने र नियम बारम्बार फेरिने खतरा छ।

बैंकको अवसर जिम्मेवार आवास कर्जामा छ, खतरा चाहिँ जग्गाको धितोमै अत्यधिक निर्भरता र भाउ घट्दाको जोखिममा। सहकारीले सदस्यको बचत उत्पादनशील क्षेत्रमा लगाउन सके अवसर पाउँछ, तर अपारदर्शी जग्गा कारोबारमा बचत फस्दा विश्वास गुम्छ। सरकारले स्पष्ट नीति र पूर्वाधारबाट व्यवस्थित सहर बनाउन सक्छ, तर अस्थिर नियमले छोटो अवधिको सट्टालाई बल दिन्छ।

अबको बाटो: कारोबारबाट सम्पत्ति विकासतर्फ

नेपालको घरजग्गाको भविष्य जग्गाको भाउ बढ्ने वा घट्ने कुराले मात्र तय गर्दैन। अब व्यवस्थित सहर, सुरक्षित आवास, गुणस्तरीय भाडा बजार, पेसेवर सम्पत्ति व्यवस्थापन र योजनाबद्ध विकासको महत्त्व बढ्दै जानेछ। राष्ट्रिय जनगणना २०२१ अनुसार नगरपालिकामा बस्ने जनसंख्या ६६.२ प्रतिशत पुगेको छ। तर यसमा नगरपालिका घोषणा र प्रशासनिक पुनर्वर्गीकरणको असर पनि मिसिएको छ, त्यसैले यसलाई वास्तविक सहरीकरणको शुद्ध नाप मान्नु हुँदैन। तैपनि सहरी आवास, पूर्वाधार र सेवाको आवश्यकता बढिरहेको कुरा स्पष्ट छ।

अब प्रश्न “जग्गा कहाँ किन्ने?” मात्र होइन। कुन ठाउँमा कस्तो परियोजना बनाउने, कसले प्रयोग गर्ने, त्यसबाट कति आम्दानी हुन्छ र स्थानीय अर्थतन्त्रमा के योगदान पुग्छ, यी प्रश्नले दिशा तय गर्नुपर्छ। सरकारले स्पष्ट नीति ल्याउन सके, बैंकले जिम्मेवार कर्जा दिन सके, डेभलपरले गुणस्तरीय परियोजना बनाउन सके, एजेन्टले पारदर्शी सेवा दिन सके र लगानीकर्ताले तथ्यमा टेकेर निर्णय गर्न सके, घरजग्गा क्षेत्र आर्थिक विकासको बलियो आधार बन्न सक्छ।

निष्कर्ष: जग्गाको भाउभन्दा त्यसको उपयोगिता ठूलो हो

दुई दशकले एउटा कुरा स्पष्ट पारेको छ: घरजग्गा बजार सधैँ एउटै दिशामा हिँड्दैन। कर्जाको विस्तार, ब्याजदर, रेमिट्यान्स, सरकारी नीति, सहरीकरण र लगानीकर्ताको मनोविज्ञानले यसको चाल बदलिरहन्छ। घरजग्गा नेपालको विकासका लागि चाहिने क्षेत्र हो। यसले बस्ने ठाउँ दिन्छ, निर्माण र सेवा क्षेत्रमा रोजगारी सिर्जना गर्छ, उद्योग र व्यापारलाई ठाउँ जुटाउँछ, अनि वित्तीय प्रणालीसँग गहिरो रूपमा गाँसिएको छ। तर यसको भाउ उत्पादन, रोजगारी र वास्तविक आम्दानीभन्दा धेरै माथि पुग्यो भने त्यही अवसर जोखिम बन्छ।

अब जग्गा किनेर थन्क्याउने सोच मात्र पुग्दैन। त्यसलाई उपयोगी बनाउने, व्यवस्थित ढंगले विकास गर्ने र लामो समयसम्म टिक्ने आर्थिक मूल्य सिर्जना गर्ने सोच चाहिन्छ। अन्ततः नेपालको घरजग्गा क्षेत्रको सफलता जग्गाको भाउ कति बढ्यो भन्नेले होइन, त्यसले कति सुरक्षित आवास दियो, कति रोजगारी सिर्जना गर्‍यो, कति उत्पादनशील लगानी तान्यो र राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा कति योगदान पुर्‍यायो भन्नेले नापिनुपर्छ।

नेपालको घरजग्गा बजारको अर्को अध्याय भाउको उछालले होइन, वास्तविक मूल्य सिर्जनाले लेखिनुपर्छ।